房屋买卖中的“阴阳合同”受法律保护吗？
作者：曾永前

   【案情介绍】2007年7月间，陈某与邓某口头商议，由陈某将自己拥有产权的座落于东莞某地的一套房屋以98万元的价格出售给邓某。8月12日，陈某、邓某出于少缴税费等原因，在签订由房地产交易管理部门印制的《房屋买卖合同》（以下简称《合同》）时，将上述房屋的买卖价格议定为人民币58万元。8月23日，双方又签订了一份《房屋买卖契约》（以下简称《契约》），明确该套房屋买卖价格为98万元，邓某应在2007年8月31日前向陈某预付购房款58万元，陈某在收到预付款后2日内交房屋钥匙给邓某，并在12月31日前协助办理房屋过户手续；40万元余款由邓某出具欠条并在2008年2月底前付清。该《契约》还载明：交至房地产交易主管部门、房屋总价为58万元的《合同》只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式合同，无任何法律效力。

    2007年8月20日，邓某向陈某支付了购房款58万元，陈某也将房屋交邓某使用。2007年11月15日，双方前往房产交易主管部门办理有关房屋买卖过户手续，双方按房价为58万元的《合同》，缴纳了有关产权移转手续费、契税、超标费等税费；同日，邓某向陈某出具金额为40万元的欠条。

在双方办理完房屋过户手续后，陈某要求邓某如期支付剩余房款，但邓某拒绝支付，其理由是：购房款应以《合同》中载明的58万元为准，自己已经向陈某付清了房款。在多次催告没有结果的情况下，陈某委托曾律师向法院起诉要求邓某支付剩余的购房款40万元。

　　【案件处理】在本案的一审和二审中，被告邓某辩称：其为了向陈某购房，确与陈某订立二份房屋买卖的合同和契约。但双方去房产交易所办理房屋买卖过户手续，是按房价为58万元的《合同》申报的，该合同应受到法律保护。而房价为98万元的《契约》，未获有关部门批准，是无效的。其本人已经付清《合同》约定的房款，要求驳回陈某的诉讼请求。 

　　一审法院经审理认为：当事人的民事行为须符合法律规定，不得损害国家、集体或者第三人的利益。陈某、邓某为达到少缴税费等目的，恶意串通，故意将双方谈妥的房屋买卖价98万元，以58万元的价格向房产交易主管部门申报并办理有关产权过户手续。现房价为58万元的《合同》虽经房产交易主管部门审核批准，但该《合同》乃当事人瞒报房价所致，其偷逃国税的行为损害了国家利益。故该《合同》当属无效。然房价为98万元的《契约》系双方当事人真实意思表示，双方也确实是在按此协议履行，只因邓某未付清房款而引发诉讼。鉴于本案的实际情况，一审法院责令当事人按98万元的《契约》补办有关手续。对于原告陈某的诉讼请求应予以支持。据此依照《中国人民共和国民法通则》第58条第l款第（4）项、第（7）项、第84条、第l08条之规定，判决被告邓某给付原告陈某房屋买卖欠款40万元,案件受理费由原、被告各负担一半。

　　被告邓某不服一审判决，提起上诉，上诉理由仍是一审时所持的理由，并认为原审法院判决错误，二审法院应予改判，驳回陈某的诉讼请求。原告则要求维持原判。二审法院经审理认为：陈某、邓某为达到少缴税费等目的，故意将双方谈妥的房屋买卖价格人民币98万元，以人民币58万元的价格向房产交易主管部门申报并办理房屋产权过户手续的行为是错误的，应予批评教育。一审法院责令双方当事人按人民币98万元的《契约》补办有关手续是正确的。一审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确。邓某的上诉理由不能成立。并据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第l款第（1）项的规定，判决驳回杜涛的上诉，维持原审判决，二审案件受理费由邓某负担。 

    【曾律师评析】本案的关键和焦点，在于如何看待陈某、邓某双方签订的“阴阳合同”的法律效力问题，即房价为58万元的《合同》和房价为98万元的《契约》哪个具有法律效力、哪个受法律保护？

　　关于房屋价格为58万元的《合同》效力问题。众所周知，房屋的买卖，当事人须办理产权过户手续。双方之所以签订该契约，也正是为了去房产交易部门办理房屋产权过户。国家向当事人征收各种税费是按房价的一定比率收取的。当事人缴纳费用的多少直接与他们申报的交易价格相关。故本案陈某、邓某出于少缴税费的目的，经合谋故意将早已谈妥的98万元买卖价格，以58万元向房产交易部门申报并办理有关手续，其恶意显而易见。该《合同》虽经房产交易所审核，邓某也已领取了房屋产权证，但该行为是双方当事人用合法形式掩盖非法目的，其性质是瞒报房价，偷逃国税，严重损害了国家利益。根据《中华人民共和国民法通则》的有关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为或以合法形式掩盖非法目的的行为均是无效的民事法律行为，从行为开始时就没有法律约束力。故58万元房价的《合同》当属无效。

      如何看待房屋买卖价格为98万元的《契约》。该契约所确定的98万元房价，先由双方口头谈妥，后又以书面形式确立。在《契约》中除明确房价外，还规定房款的支付期限和交房的办法，并特别载明双方交到房地产交易主管部门、房屋总价为58万元的《合同》只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式合同，无任何法律效力。可见房价为98万元的《契约》才是双方当事人真实意思表示。纵观邓某支付房款的情况，也不难看出当事人是在按98万元的《契约》履行，邓某对未给付的40万元房款也向陈某出具了欠条。由于邓某对40万元欠款拖欠不付，才引发诉讼。由于98万元房价的《契约》未经房地产交易主管部门审核登记，按照《合同法》的规定，该《契约》已经成立但尚未生效。法院在审理中发现当事人的错误行为除进行批评教育外还应责令当事人按98万元的《契约》补办有关手续，补缴有关税费的差价，使当事人少缴税费的目的不能得逞，国家利益得以维护。

      【曾律师提醒】在涉及到按交易金额交纳税费（特别是房屋买卖）的情况下，相当一部分当事人为了达到少交税费的目的，在交易金额方面订立明低暗高的“阴阳合同”，以逃避政府主管部门的税费监管。从法院对本案的处理可知，“阴阳合同”不仅不能达到少交税费的目的，反而很容易引起不必要的民事纠纷。因此，提醒人们在从事各种交易时，不要贪图一时之利订立所谓的“阴阳合同”，以免给自己徒增烦恼。

（本文发表于《南飞燕》杂志）