最高人民法院关于房屋买卖双方约定的生效条件不具备可不认定买卖关系成立的复函
（１９８９年１２月３１日　（８９）民他字第３８号）

湖北省高级人民法院：
　　你院鄂法（８９）民行字第４号“关于王欣然、任桂香与邓志荣房屋买卖纠纷一案的请示报告”收悉。对王欣然、任桂香与邓志荣房屋买卖关系是否成立的问题，经研究，我们认为，该案当事人双方的房屋买卖协议已载明要经公证机关公证后买卖方能生效，既然公证机关不予公证，就不具备双方约定的生效条件。根据本案的实际情况，以不认定王欣然、任桂香与邓志荣的房屋买卖关系成立为宜。
　　以上意见供参考。

附：
　　　　　　　　湖北省高级人民法院《关于王欣然、任桂香与邓志荣
　　　　　　　　　　　　房屋买卖纠纷一案的请示报告》
　　　　　　　　　　　　（鄂法（８９）民行字第４号）

最高人民法院：
　　我省鄂西自治州中院请示咸丰县王欣然、任桂香与邓志荣房屋买卖关系是否成立一案。经我院审判委员会讨论。意见不一致。特向你院请示。
　　王月清（１９８６年死亡）、邓志荣夫妇有木质结构瓦房一栋，座落咸丰高乐山镇前胜街３０号处。邓、王无子女，长期分居，各自使用３０号房屋１／２面积。１９８４年７月，王月清、邓志荣以１０００元价款将３０号房屋出卖给王欣然、任桂香夫妇。并交付了房款。几天后，邓志荣翻悔买卖协议。退还了属自己所有的５００元房款。王月清单独与任、王达成买卖协议。仍住该房直至死亡。邓志荣于１９８５年４月２３日又将自己所有房产作价２０００元与王欣然、任桂香夫妇达成了房屋买卖协议，并按买卖协议第３条载明的“本协议一式３份，甲乙双方各执一份。公证处１份，并请公证机关给予公证，签字盖章生效”的约定，到当地公证机关申请公证。公证机关以邓出卖房屋后无处居住，又无生活来源和房屋四至不清等理由未予公证。后又通过中证人言明：任家给邓暂租１间房屋过渡。待拆除旧房，重建房屋后。给１间房邓居住至死亡。２７日邓收讫房款２０００元。腾出了房屋，搬至任给邓租的一间简陋的房屋居住。不久，邓志荣以与王、任房屋买卖协议未得到公证。买卖关系无效为由，要求返还原房屋居住，但又无力退还房款。王欣然、任桂香将部分已拆毁的房屋恢复原状后，邓即搬回原房屋居住。１９８６年５月以前王、任夫妇经有关部门批准和认可。办理了建房手续，付出使用宅基地费、城建管理费等７４８元后，即向咸丰县人民法院起诉，诉请保护这起房屋买卖关系，一审判决买卖关系有效，邓志荣不服判决上诉，二审改判买卖关系无效。邓志荣如数返还房款，任桂香不服终审判决申诉，鄂西自治州中给人民法院在复查此案时请示我院。我院审判委员会讨论有两种意见：大多数委员认为，这起房屋关系系双方自愿，并签定了协议，且房、款两讫。后又双方言明买方对卖方住房困难给予照顾。虽然买卖法律形式要件不完备。但从当地还没有施行《城市私有房屋管理条例》的实际情况出发，公证机关的公证不是房屋买卖关系是否成立的法定形式。应认定这起房屋买卖关系有效。另一种意见认为，这起房屋买卖法律形式要件尚不具备，虽然房款两讫。法律不予保护；另外买卖协议书中载明要经公证机关公证后才能生效，这是双方真实意思的表示，是有效的约定，公证机关不予公证就不具备双方约定的生效条件，买卖关系无效。
以上报告，请批示。