最高人民法院关于吴天爵等与新宾镇集体饮食服务店房产纠纷案的批复
（１９８５年３月１５日　法（民）复〔１９８５〕１７号）

广西壮族自治区高级人民法院：
　　你院（８４）法民字第１０号关于吴天爵等与新宾镇集体饮食服务店房产纠纷案处理意见的请示报告及补充调查材料收悉。根据报告的材料，经研究我们认为，你院第一种意见，即将此房做为吴天爵等与新宾镇集体饮食服务店双方共有较为妥当。希望你院在确认共有和保护双方合法权益的基础上，从有利于团结，有利于生产出发，多做各方工作，争取调解解决。
附１：　　　广西壮族自治区高级人民法院《关于吴天爵等与

　　　　　　新宾镇集体饮食服务店房产纠纷案处理意见的请示报告》

最高人民法院：
　　我院审理吴天爵等与新宾镇集体饮食服务店房产纠纷案中，遇到一个政策问题，由于把握不准，特请示如下：
　　原告吴天爵，男，６６岁，宾阳县百货公司退休工人，住芦圩镇红旗街２１２号；黄万灵，女，６９岁，宾阳县百货合作店退休工人，住新宾镇仁爱街１３８号，与吴天爵系叔嫂关系，被告新宾镇集体饮食服务店。讼争房屋座落宾阳县新宾镇仁爱街１３４号铺屋（平房，面积４６．２５平方米、另前骑楼面积１５．１９平方米，总价值２７５１元），现是被告营业使用。
　　讼争房屋的基地上原有原告父亲吴惠泰（１９５６年去世）的房屋１排３间，门牌为１３４号、１３６号和１３８号，１９３９年１３６号房屋被日本飞机炸毁，１３４号被震塌，剩余断墙高者１米，低者几寸，１３８号房屋完好无损，吴惠泰家（下简称吴家）为居住安全，将炸塌的砖块在１３４号、１３６号东面断墙和１３４号南面断墙上垒起约２米高的垒墙，成为自家的一个院子。１９４７年林世布、肖其祥２人征得吴惠泰同意，在其１３４号基地的前座搭盖一间简易房屋作为修补皮鞋铺面使用，建屋材料及资金是林、肖各投资谷子６担，购买木料、木皮、灰沙和雇工一人，并直接参加建房劳动，还使用了吴家的桁条５根和６千多块砖。建房时就地利用吴家原来垒起来的１３４号南面的垒墙加高成峰山墙，拆除１３４号东面垒墙，改为木板门面，另垒了西面和北面两幅墙，搭盖成一间面积约３０平方米、山墙高４米、屋檐墙高２．５米，木皮天面结构的房屋。林、肖２人当年搬入使用，由于建屋时林、肖、吴３方对于使用吴家之宅基地、砖块、桁条，没有言明系租用、借用或投资，林、肖２人每年自动地给吴家１或２担谷子。１９４８年下半年肖被国民党征兵走后，该屋由林世布１人使用。１９５１年９月２８日林世布立字据将该房的上盖（不含垒墙）折价２０万元卖给黄玉全（字据全文：“本人目前修建新市场仁爱街２７号门牌木皮屋１间，所有修建费经本街农会调解，由黄玉全补出人民币２０万元，上盖即归黄玉全管业，已于１９５１年９月２８日如数交本人收讫，今后该屋一概与本人无关，恐后纠纷，特立此条交黄玉全收执”）。吴惠泰对此无异议。于１９５２年１月７日吴惠泰向人民政府办理领取了该号宅基地的《房基地契证》；因为该号房屋天面不是吴家所盖，吴惠泰所以不能领取该屋的《房产契证》，而黄玉全亦因为只有该屋天面材料所有权，而砖墙却是吴家的，所以同样不能领取该号房屋的《房产契证》。黄玉全买下该屋上盖后，经营车缝业，每年照样给吴家交谷子１担。１９５２年黄玉全经吴惠泰同意，自行投资、投料，对该屋进行修建，添泥砖、更换木料，把原房屋升高、伸长２米，木皮盖改为瓦盖，以后每年交吴家２担谷子。１９５５年黄把房屋出租给新宾供销社，年租４担谷子交给黄，再由黄转交２担给吴家，１９６０年吴家要求该２担谷子由自己直接收取。供销社租用期间对房屋作了些修理，添砖加瓦等。１９６２年黄又将屋转租新宾镇集体饮食服务店，年租金２４元，由店方分别交吴家、黄家各一半，１９６６年“文革”开始后，店方以土地是国家的为理由，停止了给吴家交租，只交黄家１方的租。
　　１９７２年黄玉全要卖房屋上盖材料，吴家提出异议，责令黄将其材料拆走，最后黄玉全背着吴家于１９７２年４月４日立字据将该屋面全部材料折价１７５元卖给新宾镇集体饮食服务店（立字全文：“《卖屋说明书》现将本人劳动建在新宾红卫街７号门牌的一间屋面全部材料卖给新宾镇饮食服务店，全部屋面材料是指屋瓦、桁条、仁皮、门口等，不包括墙根、烧砖、泥墙。经双方同意按折旧作价，议定价格为１７５元，自１９７２年４月４日交款之日起，全部为饮食店所有。关于该屋烧砖原属吴惠泰家的，泥砖是５７年供销社租做书店时添补下去的，今后对这些烧砖、泥砖如何处理，均由饮食合作店负责。”）该字据并有新宾镇革委会财务服务组和新宾镇红卫街革委会签章。吴家获悉后，曾向黄玉全提出异议。
　　１９７９年原告吴天爵、黄万灵向宾阳县芦圩人民法庭起诉称：此屋是其家老人交钱给林世布、肖其祥买木料在其围墙基础上盖成木皮房屋，出租与林、肖２人的，属其家的房产，并要饮食店补交１６年租金。被告方答辩称，此屋曾经合法手续买得，宅基地是国家的，屋属店方财产。诉讼期间，原告黄万灵于１９８１年元月持吴惠泰１９５２年领取的该号宅基地的《屋基地契证》到新宾镇地财处申请换取房屋契证，由于地财处工作失误，给予其换发了《房屋产权证》。吴家领得该房屋契证后，遂于１９８２年元月２９日强行搬入该屋居住，并毁坏店方营业设施，拆毁灶台、洗碗池，把全部营业用具、燃材料搬出大街甚至打烂部分用具，鸣放鞭炮，给围观群众发香烟糖果等。致使店方停止营业７７天。
　　原审宾阳县人民法院于１９８２年４月２１日（８２）民字第６号判决书认定：双方争执的地方，原告人的父亲于解放前虽建有房屋，但后来已被飞机炸塌成了基地，现在此基地上的房屋，不是原告人也不是原告人父亲所建，故该屋产权不是吴家的。判决：一、新宾镇仁爱街１３４号房屋属新宾镇集体饮食服务店所有；二、新宾地财处发给吴天爵等人的新宾镇仁爱街１３４号房屋契证无效；三、吴天爵等人强行侵占该屋７７天，给该店造成损失计７７０元，除对销原属吴家的旧火砖价值６８５元外，吴家还要赔偿８５元。
　　原告吴天爵等不服一审判决，持原诉理由上诉。
　　二审南宁地区中级人民法院于１９８３年１月２８日（８３）南地法民字第２号判决书认定，上诉人说该屋是其父亲１９４７年建造没有事实根据；上诉人以该屋房产证为据，查新宾地财处已于１９８２年２月２３日通知此证作废，不能作为证据，吴家给该店造成的损失应负责赔偿，属借用吴家的火砖应按价折款偿还。判决：一、上诉无理，予以驳回。维持原审判决第一和第二项（即争议房屋属新宾镇集体饮食服务店所有；新宾地财处１９８１年１月２６日发给吴天爵等人仁爱街１３４号房屋契证无效）；二、撤销第三项；三、改判吴天爵等人强行侵占１３４号房屋造成饮食店营业损失７７０元和毁坏灶台等设施损失计款１４０元应由吴天爵等人负责赔偿；吴惠泰以前借以使用的火砖计折款６６１元，由饮食服务店偿还。赔偿款与偿还款相低销，吴天爵等人应补偿饮食服务店２５８元。
　　终审判决后，饮食服务店对房屋作了较大的修理，投资千元左右。该店在买得天面产权之后，还扩建了骑楼。
　　吴天爵等对二审判决仍然不服，提出申诉。我院经调一、二审案卷审查，认为案件事实清楚，吴天爵等人所诉“该屋是１９４７年其父给钱林、肖建造后出租给他们的”一节，无事实根据，但是对讼争房屋产权的认定，有如下意见：
　　一、林世布１９５１年言明将该屋上盖（不含垒墙）卖给黄玉全，以及黄玉全１９７２年将天面材料卖给饮食店，手续清楚，言明买卖关系应承认其有效，但卖天面材料不等于卖房屋，房屋是由吴家的宅基地（产权当年系吴家所有）、砖块（其中有一幅墙是吴家原来所垒）和黄玉全的天面材料所构成，按价值吴家比黄家价值高数倍，虽末言明共建，但实际上是房屋构成不可缺少的部分。原建房屋应属于双方共同所有，各占一半产权。调解解决由吴家将产权部分折价归饮食店所有。
　　二、１９３９年吴家原屋被炸毁后，长期不建筑上盖，当时仅剩下很矮的残墙，已属宅基地，不是房屋，是别人借用地基、出劳力，利用原来的砖块搭盖了简易之木皮屋，原交租也是属于交地租，后林世布转卖黄家，再经黄家出资改建为砖墙，瓦面结构房屋，吴家没有投资，也没有言明为共有，因此，房屋产权不应归吴家所有；但当时搭盖木皮房屋及黄家改造时均系用原来被飞机炸毁房屋剩下的砖块，因此，应承认原砖块是属于吴家的。
　　三、承认宅基地原属于吴家所有，但新宪法已宣布城镇所有土地属国家所有，因此，该宅基地产权已归国家。当前吴家已有房屋居住（即１３６号和１３８号两间房屋以及１３４号后座还有一片宅基地），饮食服务店无铺屋营业，该店又经正式手续买很天面，砖墙是由黄家请工砌成，不能承认吴家所说是其家房屋，只承认吴家是建筑材料（即砖块），所以房屋产权应属饮食服务店，由该店补给吴家的砖钱。
　　我院本着第一点意见精神于今年５月２８日裁定中止原判决执行，并于６月到当地试行调解，饮食店可以接受房屋产权属于双方共同所有。各占一半的意见。并要求以１５００元价格买下吴家产权部分。而且对原属吴家所有的砖块予以折价补偿。可是吴家仍然坚持房屋产权完全属其所有，店方可将其天面材料拆走，拒绝调解。
　　鉴于本案情况复杂，政策性强，特此请示。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１９８４年８月２４日
附２： 　　　　　　　　广西壮族自治区高级人民法院
　　　　　　　　　　　《关于吴天爵等与新宾集体饮食服务店
　　　　　　　　　　　　房产纠纷案调查情况的补充报告》

最高人民法院：
　　最高法院民庭（８４）民地字第１５号函收悉。关于要求补充吴天爵等与新宾集体饮食服务店房产纠纷案的有关情况，我们已到当地再次作了调查，现将情况补充报告如下：
　　一、关于１９４７年在搭盖简易房屋时，林世布、肖其祥与吴惠泰没有言明是租用、借用或投资，但当时是怎样说的，有否约定？
　　经反复向林世布、肖其祥调查，林、肖两人均说，在搭盖该房屋前和后，都未与吴惠泰协商过什么协议、合同、约定或立什么字据等之类的东西，不但他们两人没有提出条件，而且吴惠泰也始终没有提出过任何条件。据林、肖提供称，他们两人是在吴家邻居的一家皮鞋厂打工，与吴惠泰往来关系较好，当时社会有些动荡，皮鞋厂因生意冷淡而解雇了他们，为寻找生活，见吴家有两块空屋地长期不建筑，而吴惠泰又是个很讲义气的人，两人交谈决定一起去问吴惠泰，说：“五叔（吴惠泰）我们想在你的这块空屋地上搭一间小屋作修补皮鞋用，找两餐饭食，得不得？”吴惠泰即满口答应：“得呀！得呀！搭就搭啦！”就这样，他们立即在两、三天内买完材料，五、六天时间就把房屋搭盖起来了。
　　二、关于１９５２年黄玉全经吴惠泰同意对该屋进行修建，当时有否约定，是怎么具体商量的问题。
　　经查，黄玉全对该屋进行修建系经征求吴惠秦同意的，但是双方并没有约定；只是黄玉全讲明把屋扩建之后每年增加一担谷的租。黄玉全具体是这样讲的：“我对吴惠泰说，我嫌此屋太小大矮，杉木皮做天顶，经不起大雨和暴日晒，居住很热很难受的，我想在有钱时买点瓦片，给我在此地再往内伸长些，以后每年增加一担谷租。吴惠秦说你修就修吧，我修建好以后，每年就交两担租谷给吴惠泰，他也不提出什么。”
　　三、１９５１年林世布将该房屋的上盖卖与黄玉全，并注明不含垒墙，这里的房盖指的是什么，包括那些结构？
　　经再次查对林世布、肖其祥和黄玉全、林世布说：房屋是用杉树皮盖顶的，约用２０条桁条，椽子是用小杉木做的，全部是杉树皮盖顶，没有瓦盖，我所卖给黄玉全的上盖材料是指杉树皮、桁条、椽子和门板（约１０块）。
　　肖其祥讲：“我们搭屋共用去１８条桁条，用杉木树皮盖屋顶（用竹片来夹），用小竹子做椽子，树皮当瓦顶，门是用儿块板合做成拖龙门。砖墙砖柱全部用吴家的。”
　　黄玉全说：“林世布卖给我的房屋上盖是指桁条、椽子、门板、盖屋顶的杉树皮。不包括砖墙。”
　　四、黄玉全与新宾镇集体饮食服务店所立《卖屋说明书》讲明屋面材料是指屋瓦、桁条、仁皮、门口等，其中仁皮具体是指什么？
　　经查黄玉全说，他所写的仁皮就是指椽子。
　　五、按规定新宾镇集体饮食服务店买置房屋是否要经政府批准？该批准权由那一级政府主管？
　　我们走访了自治区域建局房产管理处、宾阳县财政局、宾阳县税务局、宾阳县财政局新宾镇地财处等房地产管理部门和查找有关规定，国家没有专门关于集体单位不得购买城市、镇私有房屋的规定，也没有规定集体单位购买城市、镇私有房屋由那一级政府批准。广西和宾阳县人民政府也没有类似规定。解放以来，广西和宾阳县对于集体单位购买城市、镇私有房屋须办理的手续，与人民群众间私有房屋买卖须办理之手续相同。即：第一、卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明；第二、私有房屋必须是无所有权纠纷。第三、买、卖房屋当事人自愿商定合理价格，订立买卖契约并经所在街道居民委员会或农村生产大队审查同意；第四、到房屋所在地房管机关办理房产转移手续。
　　按上述规定，查黄玉全出卖该房屋时，未持有该号房屋所有权证，据黄玉全说：“土改时，房屋换发新契时，我当时认为这间房屋不是我的，所以我不理睬，没有去办理房屋契证，因我考虑到自己每年还要交租给吴惠秦，所以我一贯都认为这房屋不是我自己的，房屋的砖是吴家的，我自己只有天面材料。”黄玉全卖该屋天面材料给新宾镇集体饮食服务店，虽经所在街道居民委员会和店方之上一级主管部门审查同意，但黄玉全是背着吴家出卖的，吴家事前事后都对此提出异议。店方购买之后，至１９８０年因新宾镇房管部门停止办理私有房屋买卖产权转移手续，店方未能办理到房屋产权证，１９８０年房管部门恢复办理手续后，店方前往办理房屋所有权证时，由于吴家提出异议而不能办理，１９８３年１１月２日店方持南宁地区中级人民法院（８３）南地法民字第２号民事判决书，到宾阳县新宾地财处办理了该屋的所有权证。
　　以上仅就来函所提问题作补充调查报告。现随报告报上案卷３宗，请审查批示。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１９８５年１月４日