非典期间要求免除租金是合理的，双方在非典之后也继续履行了合同，法院可认定减免租赁费成立。

关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。

浙江省绍兴市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2008)绍中民一终字第143号

 

上诉人(原审被告)新昌县兴茂饮食服务有限公司。

法定代表人石槐江。

委托代理人(特别授权代理)张国汀。

被上诉人(原审原告)王文潮。

上诉人新昌县兴茂饮食服务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服新昌县人民法院(2007)新民一初字第1275号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成由审判员高伯军担任审判长，审判员陈哲宇、代理审判员金湘华参加评议的合议庭进行了审理。现已审理终结。

原审法院审理查明：2001年4月17日，原、被告签订租赁合同，被告将位于城关镇横街42号二楼的场地整套设备出租给原告经营演艺，租赁期限为三年，并约定：租赁款分月按期交纳，原告于公历每月5号前交清当月租赁款，如未及时交付租赁款，被告有权终止合同;解除合同时，被告应该修复损坏的设备、安装设备时损坏的部位、弃掉原有的财物等。当日原告依据合同交付给被告租赁保证金3万元。2001年5月21日原、被告签订补充合同，将承租期限延长至2006年4月24日止。2002年4月29日又签订补充合同，将租赁款从每年10万元调整为6万元，如形势变化在县级以上有关部门有文件精神规定不能再搞演出时，年房租费为5万元。2003年4月24日新昌县文化体育局发出(2003)17号文件，要求演艺场所自4月24日起暂停营业，实际停业二个月。2004年2月9日经营的演艺厅被查封，同时原告被刑事拘留，后原告被判处有期徒刑四年。2004年3月底，被告将横街42号二楼的场地及设备租给他人经营。2006年10月15日原告刑满释放回新昌县后，原告多次与被告协商租赁保证金未果，致纠纷发生。

原审法院审理认为，债是按照合同的约定或依照法律的规定，在当事人之间发生的权利及义务关系。原、被告双方订立的合同内容和形式并不违反有关法律规定，应属有效。该租赁合同，因客观原因，于2004年3月底，被告将场地及设备租给他人经营，虽未经原告本人签名同意，但原告刑满释放后追认该事实，因此双方事实上已于2004年3月底解除合同，合同解除后，被告应当返还租赁保证金，现原告要求被告返还租赁保证金的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时开始计算，本案中原告刑拘及服刑期间，因客观原因原告无法知道其权利是否受到侵害的事实，因此本案的诉讼时效期间应从原告刑满释放后开始计算，现被告提出已超过诉讼时效之意见不能成立。关于双方就“非典”期间两个月的房租费问题，被告有否承诺原告可以减免租金?从双方履行合同情况分析，“非典”后原告均按期履行给付租金义务，双方仍继续履行合同，因此视为被告承诺原告可以减免租金的事实，鉴于原告愿意履行因“非典”停业期间的其中一个月租金，不违反法律规定。关于被告辩称原告未将租赁物交付被告之意见，依据不足，该院不予采纳。因被告已于2004年3月底将横街42号二楼的场地及设备租给他人经营，且在庭审中被告拒不提交有关移交清单，该院难以确认租赁物缺损部分，因此被告可以就租赁物缺损部分再另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：被告新昌县兴茂饮食服务有限公司返还原告王文潮租赁保证金3万元，扣除房屋租金1万元，余款2万元于本判决生效后七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，减半收取计诉讼费人民币150元，由被告负担。

宣判后，上诉人新昌县兴茂饮食服务有限公司不服原审判决，提起上诉称：一、本案已超过诉讼时效。2001年4月17日上诉人与被上诉人签订租赁合同，上诉人将新昌县城关镇横街42号二楼出租给被上诉人使用，租赁期限为三年，当日被上诉人依据合同交付给上诉人租赁保证金3万元。2001年5月21日上诉人与被上诉人签订补充合同，将承租期延长二年，2002年4月29日又签订补充合同，将租赁款从每年10万元调整为6万元。2004年2月由于被上诉人经营违法被查封，2004年3月由于被查封，被上诉人将房子及部分动产还给上诉人。被上诉人以全部动产归还被上诉人为由要求返还保证金3万元，故被上诉人应从2004年3月知道和应当知道保证金未返还即被侵权，后又未主张，故被上诉人的起诉已超过诉讼时效，一审以未超过诉讼时效作出判决，显然错误。二、一审判决认定事实不清，证据不足，判决错误。1、被上诉人欠上诉人的租赁款是15000元，而不是10000元，根据双方签订的租赁合同及嗣后的补充合同，上诉人按合同的内容全部履行合同，被上诉人从2001年4月17日至2004年3月共欠上诉人租赁款15000元，被上诉人仅提供新昌县文化体育局(2003)17号文件证明被上诉人停止营业二个月，又以二个月的租赁费视为同意为由减免租金，是没有法律依据的，被上诉人并无实际停业二个月的依据，且对上诉人同意减免一个月，被上诉人亦未能提供证据证明。2、返还保证金的条件未成就。2004年3月被上诉人由于违法经营被查封后，被上诉人妻儿要求与上诉人解除租赁合同，上诉人也是同意的。且被上诉人在一审审理时也承认有部分动产未盘点给上诉人的事实。现上诉人发现了新证据，可以证明2004年3月15日由被上诉人之子马琦签字的已经失少及损坏的财产的事实。鉴于被上诉人未将设备、设施给上诉人，未履行合同第七条的规定，故一审法院判决返还保证金明显错误。三、适用法律错误。双方签订的租赁合同第七条明确规定，保证金为确保合同的履行，乙方应向甲方交保证金3万元。在设备、设施完好的情况下，甲方在5天内一次性归还乙方押金(保证金)。现被上诉人未按该条规定履行，上诉人有权拒绝返还保证金，待被上诉人履行义务后返还，一审适用法律错误。请求撤销原判，依法改判。

被上诉人王文潮服判，答辩称：1、“非典”是众知周知的事实，我实际停业并不止二个月，从四月底就停业了，我曾经多次与各部门联系交涉，到七月开封消毒，直至八月才正式开业;2、根据双方签订的合同，合同期限自2002年4月24日至2008年4月24日止，现尚在合同期内，请上诉人提交证据证明我何时与你方办理终止合同的手续，而且我也没有委托我儿子去办理解除合同的手续，而上诉人却擅自将房屋出租给别人。3、上诉人提交的二份盘存单不具有客观真实性，二张盘存单中马琦的签字并不是我儿子签订的。而且盘存并不表示终止合同。

二审经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。

本院认为，当事人双方于2001年4月17日签订的租赁合同及同年5月21日、2002年4月29日签订的两份补充合同均为双方真实意思表示，应认定合法有效。双方均应按合同履行相应的合同义务。

关于诉讼时效。2001年5月21日的补充合同确定合同的履行期限为2006年4月24日止。合同履行期内，被上诉人因刑事犯罪入狱服刑，客观上对合同的履行情况等缺乏了解。出狱后虽追认其近亲属解除合同的行为，但不能因此认为相关权利的主张诉讼时效应从其近亲属解除合同行为发生时起算。诉讼时效制度的核心精神在于法律不保护怠于主张的权利，以促进社会财富的有序流转。本案被上诉人之返还保证金主张显然不存在怠于主张的情形。故一审法院确定以被上诉人刑满释放时起算诉讼时效并认定被上诉人主张权利未超过诉讼时效并无不当。

关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。

关于合同履行时租赁物品损耗问题。一审法院鉴于上诉人在诉讼中提出缺损租赁物的赔偿抗辩主张，但未提供证据的情形，告知上诉人可以另行主张，旨在保护上诉人的合法权利。二审中，上诉人向本院提供了有被上诉人儿子签字的书证，但被上诉人对证据的真实性不予确认。为保护当事人程序上的诉讼权利，本院对此问题不予审查。

综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件诉讼费300元，由上诉人新昌县兴茂饮食服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　高伯军

审　判　员　　陈哲宇

代理审判员　　金湘华

二〇〇八年四月二十二日

书　记　员　　许华娣