近年来，关于业主与开发商之间的会所产权之争层出不穷，小区内的会所究竟应当归全体业主共有，还是归开发商所有？今天我们将围绕着小区会所产权有关的法律问题和大家一起分享。
业主误以为小区会所就是小区的“公共场所”，据此主张小区会所产权属于全体业主，结果失败！
总所周知，会所是开发商提高楼品质的营销点。会所最早在香港比较流行，后来随着房地产市场的发展进入到我们内地。会所是商品住宅项目附属会所的简称，是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文件等配套服务的场所。
小区会所不同于其他商业会所，小区会所对外开放营业的不多，主要是满足小区内业主的日常生活服务，也正是基于会所对小区内业主配套服务的影响，业主进而误以为会所是属于全体业主的公共场所，这些公共场所的所有者应为小区全体业主。
业主所依据的法律为《中华人民共和国物权法》第七十三条第三款规定，建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。于是业主便理直气壮诉至法院，但最终结果，业主一败再败。
律师解说，会所是小区配套的奢饰品，而非必需品，满足业主的日常需求，并不能说明其产权属于全体业主。《中华人民共和国物权法》第七十三条第三款规定的其他公共场所，并未明确其他公共场所包括会所在内，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条对主的共有部分规定，会所并不属于法定的业主共有，所以司法实践中业主所谓的有法可依的诉请也不会得到支持。
是不是所有的会所业主都拿不到产权？答案是否定的。
如果会所建造成本已分摊进入销售成本，则该会所应归属全体业主共有；反之，则会所应归开发商所有。
会所的建造一定需要投资，根据谁投资，谁受益的原则，据此判断会所产权的归属。如果开发商在开发过程中将会所作为独立产权报建，会所面积未进入公摊面积，会所建造成本也未进入分摊，且开发商无偿提供的物业管理用房不包括会所在内，会所产权应属开发商所有。如果开发商将会所作为公共配套报建，包括在物业管理用房面积内，或将会所面积或建造成本计入公摊的，会所产权应属小区业主共同享有。
销售广告或商品房预(出)售合同中约定小区会所产权归属的，按照约定判断其产权的归属。
会所所有权的处分属于私权领域，对于私权处分我们坚持意思自治的原则。如果开发商在销售广告或商品房预(出)售合同中约定明确会所的产权归属，则直接根据约定判断，如未约定，且会所建筑成本未分摊，则会所属于开发商所有。
会所产权如何登记？其使用性质能否改变？
会所属于物权中的专有部分，如其产权属于全体业主所有，该部分如何登记哪？按照物权法规定，会所只登记不发放房地产权证，会所出租的收益归全体业主所有，主要补充小区专项维修资金或按照业主大会的决议使用；如会所产权属于开发商所有，按照物权法规定，开发商可以直接将会所登记在其名下，会所出租、出售所得的收益归开发商所有。
无论会所产权属于谁，原则上都不允许擅自改变会所经营服务方式和房屋使用性质。因为会所的使用性质在建造规划时已明确规定，开发商销售房屋时也会与业主有明确约定。如会所产权属于开发商，其改变会所使用性质或经营的行为必须征得业主大会的同意，并报相关政府部门审批，否则，单个业主或业主委员会可以追究开发商的法律责；如会所产权属于全体业主，那么在业主大会授权下报请政府部门予以审批，否则，也属于违法行为。
本文来源：张远征，法务之家。
