那么，在审判实践中，究竟如何理解和适用建设工程价款优先受偿呢？在适用该规定的时候又该注意哪些问题呢？

一、虽然在同一建筑物上承包人享有优先受偿权，但该优先受偿权不得对抗买受人的优先受偿权，仅能优先于抵押权和其它债权。因为抵押权人取得房屋所有权并非基于真实的商品房买卖关系，而是基于合同的抵押关系，最终目的是保证合同的履行而不是取得房屋，因此抵押权不能优于商品房买受人的民事权益。

最高人民法院在李燕、马艳菲第三人撤销之诉再审审查与审判监督民事裁定书【（2019）最高法民申2468号】中认为：“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，‘商品房的认购、订购、预订等协议具备《城市商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同’。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十九条的规定，马艳菲与金大陆公司签订的商品房买卖合同，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，故可以认定马艳菲与金大陆公司之间成立商品房买卖合同关系，其具有相应的民事权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即法律和司法解释规定了商品房的买受人作为消费者的权利优于承包人的建设工程价款优先受偿权，承包人的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，也即商品房的买受人作为消费者的权利优于抵押权和其他债权。（2016）豫04民终114号民事调解书第二项确认在金大陆公司未予全部还款的情况下将案涉商铺房产过户到李燕名下，违反法律规定，且其中包含马艳菲购买的房屋，损害了马艳菲的民事权益。李燕再审提交的房屋建筑面积测量报告等证据不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条关于新证据的要求，且不能证明原审判决中关于案涉系列商铺包括马艳菲购买房屋在内这一认定有误。此外，马艳菲在2017年7月被金大陆公司告知调解书内容后，因自身权益受损，在六个月内提起第三人撤销之诉，符合提起第三人撤销之诉的法定条件。李燕虽已取得案涉商铺所有权，但该所有权的取得，并非基于真实的商品房买卖合同关系，而是基于借款合同的抵押担保关系，并不以取得房屋所有权为目的，也未支付与同期同地市场价相符的合理对价，因此不能优于马艳菲的民事权益。原审判决撤销（2016）豫04民终114号民事调解书第二项的有关内容并无不当。”

二、建设工程价款相对于普通债权来说具有优先受偿权，这种权利是法定的，但权利人不应将此作为案外人提起执行异议之诉的权利基础，可以直接根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零八条规定申请参与分配，而不是提起执行异议之诉。

最高人民法院在贺红妙、河南国安建设集团有限公司再审审查与审判监督民事裁定书【（2019）最高法民申3207号】中认为：“案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不再对执行标的实施执行的诉讼。建设工程价款优先受偿权的基础权源从本质上属于债权，只是相对于普通债权而言具有优先性而已，因此该权利并不足以排除强制执行，也不应作为当事人提起案外人执行异议之诉的权利基础。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零八条规定‘被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。’建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，承包人可以申请参与到执行程序中，主张对执行标的物享有优先受偿权。”

三、工程价款优先受偿权设立的初衷是为了确保建筑工人的工资权益得以实现，专属于承包人。当该债权转让后，优先受偿权并非一并转让，受让人取得的债权可以被认定为普通金钱债权。

最高人民法院在王粒力、张黎明申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书【(2019)最高法民申3349号】中认为：“重庆新一兴建设工程有限公司在申请执行过程中，将其享有的“蓝山郡”房地产项目工程价款债权转让给张黎明，以抵销应当支付给张黎明的工程价款债务。债权转让属于当事人意思自治范畴，债权人转让权利的，从权利随之转让，但专属于债权人自身的除外。建设工程价款优先受偿权为法定优先权，其设立初衷意在通过保护承包人的建设工程价款债权进而确保建筑工人的工资权益得以实现，专属于承包人。在建设工程价款债权转让时，该工程价款的优先受偿权是否随之一并转让，并无明确的裁判意见。就本案而言，张黎明通过债权转让所取得的债权可以被认定为普通金钱债权。”

四、建设工程价款优先受偿权为法定优先权，原则上自符合合同有效、建设工程施工已竣工或因发包人原因停建，且不属于不宜折价、拍卖的范围等法定条件时起设立，而非依生效确权裁判确认后设立，故建设工程价款优先受偿权成立之后，无需另外明示，其可以依法直接申请参与分配。

最高人民法院在盘锦鑫诚实业集团有限责任公司、大连筑成建设集团有限公司再审审查与审判监督民事裁定书【（2018）最高法民申1281号】中认为：“建设工程价款优先受偿权为法定优先权，原则上自符合合同有效、建设工程施工已竣工或因发包人原因停建，且不属于不宜折价、拍卖的范围等法定条件时起设立，而非依生效确权裁判确认后设立。最高人民法院[2007]执他字第11号复函指出，‘建设工程款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另外予以明示’。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百零八条第二款规定，‘对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。’根据上述规定，建设工程价款优先受偿权成立之后，无需另外明示，且可以依法直接行使。”

五、建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另外予以明示。人民法院在判决书、调解书中未明确建设工程款享有优先受偿权的，并不妨碍权利人申请行使其优先受偿的权利。

最高人民法院在中国银行股份有限公司江门分行、广东中人集团建设有限公司等执行分配方案异议之诉民事裁定书【(2016)最高法民申1281号】中认为：“首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于‘......’的规定，中人公司、新兴公司对涉案工程应享有法定优先受偿权。因涉案工程为公路建设工程，属于特殊建设工程，无法直接拍卖或折价，该工程的主要经济价值即体现在其通行费用上，故对其收益即年票补偿款作为优先受偿权的行为对象符合实际情况。再审申请人江门中行认为涉案公路年票补偿款不属于工程价款优先受偿权的对象的申请理由不成立。其次，最高人民法院曾于2008年2月29日对广东省高级人民法院作出[2007]执他字第11号《关于对人民法院调解书中未写明建设工程款有优先受偿权应如何适用法律问题的请示的复函》。该复函载明，建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另外予以明示。该函是就广东省高级人民法院关于对人民法院调解书中未写明建设工程款有优先受偿权应如何适用法律问题的请示所作出的答复。因此，人民法院在判决书、调解书中未明确建设工程款享有优先受偿权的，并不妨碍权利人申请行使其优先受偿的权利。......再次，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：‘人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权’。根据该规定，中人公司和新兴公司作为享有建筑工程优先受偿权的一方应优先于江门中行行使己方债权。”

六、承包人依据已经生效的确认其对工程享有建设工程价款优先受偿权的裁判向法院申请强制执行，如果买受人要求排除对某一或某些房屋的强制执行，则可能导致承包人无法实际对工程行使优先受偿权。买受人的异议不属于对执行依据提异议，对执行异议裁定不服的，有权提起执行异议之诉。

最高人民法院在贾琼、中天建设集团有限公司再审民事裁定书【（2019）最高法民再375号】中认为：“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的文义，该条法律规定的案外人的执行异议‘与原判决、裁定无关’是指案外人提出的执行异议不含有其认为原判决、裁定错误的主张。案外人主张排除建设工程价款优先受偿权的执行与否定建设工程价款优先受偿权权利本身并非同一概念。前者是案外人在不否认对方权利的前提下，对两种权利的执行顺位进行比较，主张其根据有关法律和司法解释的规定享有的民事权益可以排除他人建设工程价款优先受偿权的执行；后者是从根本上否定建设工程价款优先受偿权权利本身，主张诉争建设工程价款优先受偿权本身不存在。简而言之，当事人主张其权益在特定标的的执行上优于对方的权益，不能等同于否定对方权益的存在；当事人主张其权益会影响生效裁判的执行，也不能等同于其认为生效裁判错误。根据贾琼提起案外人执行异议之诉的请求和具体理由，贾琼并没有否定原生效判决确认的中天公司所享有的建设工程价款优先受偿权，贾琼提起案外执行异议之诉意在请求法院确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益。如果一、二审法院支持贾琼关于执行异议的主张也并不动摇生效判决关于中天公司享有建设工程价款优先受偿权的认定，仅可能影响该生效判决的具体执行。因此，贾琼的执行异议并不包含其认为已生效的（2016）吉民初19号民事判决存在错误的主张，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人的执行异议‘与原判决、裁定无关’的情形。”

七、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但即使买受人支付房款未过半，其主张的权利仍是一种生存权，生存权优先于经营权并受到法律保护，也应能享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。

江苏省南通市通州区人民法院在南通四建集团有限公司与南通润通置业有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书【（2014）通民初字第1064号】中认为：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条还规定‘......’。本案中第三人刘菊与被告签订商品房买卖合同，由于施工过程中设计变更减少所购商品房面积而减少价款，第三人刘菊所缴购房款已过半，因此原告作为工程承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗该买受人。其余第三人虽然不完全符合建设工程价款优先受偿权司法解释规定，但是该第三人所缴购房款同样物化在建设工程中，且基于该司法解释规定主要考虑消费者购买商品房是一种生存的权利，而承包人权利主要是经营权。一种通行的和符合国情的做法是生存权优先于经营权并受到法律保护。反之允许承包人行使优先权，相当于用消费者的资金清偿开发商债务，即开发商将自身债务转移给消费者，这样做法违背特殊保护消费者的相应法律规定，也有失公允。况且未达到支付过半购房款的第三人在条件成就时亦可通过补足房款达到过半以上，法律也不应将该消费者权利予以排斥。综上，未达到支付过半购房款的第三人即使不能享有商品房物权优先请求权，也应能享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。”

八、承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算,但建设工程优先受偿权的主张形式不限于采取诉讼方式。

最高人民法院在河南恒和置业有限公司、中天建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2019）最高法民终255号】中认为:“《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：‘承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。’2014年11月3日，德汇公司对案涉工程价款出具《审核报告》。2014年12月1日，中天公司第九建设公司向焦作中院提交《关于恒和国际商务会展中心在建工程拍卖联系函》，请求依法确认对案涉建设工程的优先受偿权。2015年2月5日，中天公司对案涉工程停止施工。2015年8月4日，中天公司向恒和公司发送《关于主张恒和国际商务会展中心工程价款优先受偿权的工作联系单》，要求对案涉工程价款享有优先受偿权。2016年5月5日，中天公司第九建设公司又向河南省洛阳市中级人民法院提交《优先受偿权参与分配申请书》请求参与分配，依法确认并保障其对案涉建设工程价款享有的优先受偿权。故中天公司行使建设工程价款优先受偿权未超过法定期限。恒和公司关于中天公司未在6个月除斥期间内以诉讼方式主张优先受偿权，其优先受偿权主张不应得到支持的上诉理由不能成立。”

九、对于未完工程中双方对价款有争议的，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》规定的“应当给付建筑工程价款之日”应为承包人向人民法院起诉之日。

安徽省高级人民法院在铜陵建鑫建筑安装工程有限责任公司、宿州市富通置业有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【(2019)皖民终88号】中认为：“案涉工程未完工，建鑫公司虽已撤场，但无证据证明其已向富通公司交付。从合同约定看，工程未完工，合同约定的工程价款结算条件尚未成就。从2014年11月1日双方签署的工程联系单、2016年4月11日富通公司代理人在建鑫公司报送的决算书中签署的意见、以及2016年5月13日富通公司向建鑫公司发送的《关于富通项目复工事宜》函件等的内容看，双方对已完工程并未完成结算。2014年11月1日双方签署工程联系单时，双方当事人均未明确主张解除合同，所订立的合同尚在履行期间，建鑫公司所主张的应为阶段性工程价款，富通公司认为应以建鑫公司主张阶段性工程款的时间作为优先受偿权的起算时间，本院不予支持。因双方对工程价款的数额存有争议，建鑫公司向人民法院提起诉讼，正式主张权利，请求确认富通公司欠付工程款，故‘应当给付建设工程价款之日’应为建鑫公司提起诉讼之日，即建鑫公司行使建设工程价款优先受偿权的期限应从2017年1月5日起算。建鑫公司行使建设工程价款优先受偿权的期限未超过六个月。”

 

本文来源：李明君  法务之家。