一、 何谓“买卖不破租赁”?
所谓买卖不破租赁，系指除非法律另有规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力(法律依据：《合同法》第229条)。即租赁物的所有权被出租人以赠送或出售等方式转移给他人的，受让租赁物的人须继续履行该租赁物上的已经设定的租赁合同。
同时，在抵押关系中，亦受“买卖不破租赁”原则的约束。根据物权法第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
二、以租赁形式抵偿债务，是否适用“买卖不破租赁”原则?
按照目前的司法实践，以租赁形式抵偿债务的，不适用“买卖不破租赁”原则。
浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条：“执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准?
答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。”
最高人民法院“英联视动漫文化发展(北京)有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审”《民事裁定书》【(2014)民申字第215号】明确：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。
英联视动漫文化发展(北京)有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审民事裁定书
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2014)民申字第215号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：英联视动漫文化发展(北京)有限公司。住所地：北京市XXX开发区XXX路16号1号楼307室。
法定代表人：郭克梅，该公司董事长。
委托代理人：李秀生，北京市东元律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：北京恒华嘉辉科技有限公司。住所地：北京市XXXX胡同31号XX宾馆402。
法定代表人：韩冰，该公司总经理。
一审第三人：豪力投资有限责任公司。住所地：北京市北京经济技术开发区隆庆街18号四层东侧。
法定代表人：赵志欣，该公司董事长。
再审申请人英联视动漫文化发展(北京)有限公司(以下简称英联视公司)因与被申请人北京恒华嘉辉科技有限公司(以下简称恒华嘉辉公司)及一审第三人豪力投资有限责任公司(以下简称豪力投资公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，不服北京市高级人民法院(2013)高民终字第3123号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
英联视公司申请再审称：(一)豪力投资公司与英联视公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》性质上应为租赁协议，一、二审法院认定：“《房屋使用权抵债合同》实质上是豪力投资公司以让渡豪力大厦一定期限的房屋使用权为代价抵偿所欠英联视公司300万元债务，因合同关系具有相对性，合同条款也只能约束英联视公司与豪力投资公司双方，英联视公司不能以此对抗合同外第三人。该合同性质是规范双方债务、债务之间的合同之债。”该认定属于适用法律错误。《房屋使用权抵债合同》的性质为租赁合同，该租赁关系建立在原所有权人认可和授权的基础之上，同时租赁合同依法成立在10年之前，且履行10年毫无争议产生。恒华嘉辉公司在竞买时已经知道该争议的存在，说明它对竞买房屋部分使用权存在一定瑕疵已经予以认可和包容，并且该房屋评估价为1.68亿元。正因为部分房屋使用权存在瑕疵，参加竞买者正是考虑到该使用权瑕疵而举步不前，反而致使恒华嘉辉公司以1.2亿元的低价格竞得，恒华嘉辉公司在竞买时已经得到该使用权瑕疵导致的价格上实惠，就应该承担使用权瑕疵造成的后果。
(二)根据合同法规定的“买卖不破租赁”原则，英联视公司对涉案房屋所享有的租赁权应优先于恒华嘉辉所有的物权。虽然豪力大厦的所有权已被恒华嘉辉公司通过拍卖的方式所取得，恒华嘉辉公司已依法享有对豪力大厦的占有、使用、收益、处分的物权权利，亦不能对抗原所有权人和英联视公司依法成立的租赁合同。买卖不破租赁的原则就是规范租赁物新的所有权主体和旧的权利主体已经处置使用权的法律规范，按照该原则，英联视公司的诉讼请求应该得到支持。
而且，一、二审法院已经查明，英联视公司的租赁行为发生在涉案房屋被抵押之前，即合同之债产生在前，物权的抵押在后，租赁合同优先于物权保护是理所当然的。英联视公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，向本院申请再审。
本院认为，本案再审审查主要涉及以下问题：1.涉案《房屋使用权抵债合同》的性质认定;2.英联视公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗恒华嘉辉公司的物权。
(一)关于《房屋使用权抵债合同》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，豪力投资公司(乙方)与英联视公司(甲方)在《房屋使用权抵债合同》第一条第1.1款约定：由于乙方欠甲方300万元无力偿还，根据2004年3月22日双方所签订的本合同的补充协议的约定，乙方同意将其拥有的房屋交给甲方使用，用使用权益偿还所欠债务。第1.3款中约定：生效后，即视为乙方全部偿还所欠债务300万元;甲方同时获得“所用房屋”使用权壹拾捌年，自2004年3月22日起至2022年3月21日止。从该合同内容看，英联视公司为了使自己的债权得到清偿，同意豪力投资公司以让渡豪力大厦18年的房屋使用权的方式抵顶300万元的借款。
可见，《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。
因此，一、二审判决认定英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。
(二)关于英联视公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗恒华嘉辉公司的物权问题。根据上述分析，英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案豪力大厦的所有权已被恒华嘉辉公司通过拍卖方式取得，即恒华嘉辉公司已依法取得对豪力大厦占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使英联视公司基于债权取得豪力大厦的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权。
因此，二审判决对英联视公司以《房地产合作建房合同》及《房屋使用权抵债合同》提出对本案所涉房屋享有的使用权优先于恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的物权的主张未予支持，有事实和法律依据。英联视公司申请再审称其对涉案房屋所享有的权利可以对抗恒华嘉辉公司的物权，理由不能成立。
综上，英联视公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回英联视动漫文化发展(北京)有限公司的再审申请。
审 判 长 王慧君
代理审判员 李玉林
代理审判员 张小洁
二〇一四年六月二十一日
书 记 员 杨立超
本文来源： 法务之家。
